上海市公积金管理中心主任  万曾炜 

　　各位领导，各位嘉宾：

　　很荣幸有这个机会参加由市政协举办的“上海房地产发展研讨会”并作发言。房地产业是一个关系到国计民生的重要产业，房地产业的持续稳定健康发展对拉动经济增长、改变城市面貌和提高人民群众的生活质量都起到非常重要的作用。下面我结合自己的工作谈一些体会，我发言的题目是《住房公积金在支持中低收入家庭改善住房条件中发挥更大的作用》。

　　过去数年间，伴随着上海经济腾飞和社会全面进步，上海的房地产业和房地产市场得到迅猛发展，广大市民家庭的住房条件也普遍得到改善和提高，这一切无疑要归功于上世纪九十年代初开始的住房制度改革。由于房改的成功推行，通过十多年的努力，计划经济下旧的住房体制被彻底打破，住房实现商品化、市场化的目标基本实现。同房改之初相比，全市居民住房面积从人均不到7平方米跃升到21.3平方米，居民拥有自主产权房的户数从几乎为零迅速上升到近80%，住房成套率上升到93%，很多市民家庭甚至拥有了两套以上的住房。如此巨大的变化很难令人联想到仅仅就在十多年前住房短缺和住房困难问题还曾经是深深困扰这座城市的一个伤痛。也正因此，在上海的各项改革中住房体制改革是老百姓感受最深、得益最多、也是评价最高的一项。

　　然而，在我们为改革取得的巨大成就欢欣鼓舞之时，一个新的问题又产生了，那就是如何确保那部分中低收入群体能够改善住房条件。住房市场化机制建立以后，住房成为了商品，并且是一件价格昂贵的，需要用我们收入的大部分去应对的特殊消费品，这就注定了一部分中低收入家庭无法依靠完全市场方式来解决住房问题，特别是在房价不断攀升的情况下，如何来确保那部分中低收入群体早日实现改善住房的梦想成为社会关注的热点话题。我认为，要解决这个问题，答案就是建立并完善与市场体系相配套相适应的住房保障体系，而住房公积金无疑可以在其中扮演一个重要的角色。

　　一、住房公积金在改善中低收入家庭住房条件方面具有重要的作用

　　作为房改的配套措施之一，住房公积金制度于1991年5月在上海率先建立。15年来，住房公积金制度在加快上海住房制度改革，推进住房商品化和市场化进程，改善职工的居住条件和质量，促进住房金融市场发展等方面都发挥了重要的作用。时至今日，住房公积金已经成为我国住房领域的一项法定的基本制度，并正在改善普通职工家庭住房条件方面日益发挥重要的作用。

　　就公积金制度本身而言，由于其是以普惠制为基础，对所有参加这项制度的对象，不论其收入高低，不论其所处哪个社会阶层，都享有一致的权利，在政策上完全一视同仁。但在实际运作过程中，我们不难发现，住房公积金可以在帮助中低收入家庭改善和提高住房条件方面发挥特定作用，产生比较好的效果。

　　1、住房公积金通过长期储蓄和积累方式，可以增强中低收入职工家庭的住房消费能力

　　公积金制度的参加对象全部是工薪收入职工，而其中中等以下收入职工在整个制度覆盖对象中又占据相当数量的比例。据统计，在目前全市317万公积金缴存职工中，月收入低于全市上年职工月均工资水平的有139万人，占总数的44%；其中84万职工公积金月缴交额低于200元，全市更有7.8万职工每月按保底额64元水平缴交。这部分占总数近一半比例的中低收入职工，尽管目前公积金缴交水平较低，资金积累速度较慢，但通过月积年累，还是能够增强这部分中低收入群体的住房消费能力。事实上，对这部分中低收入职工而言，往往其所工作的单位收益一般或较差，也不可能实施住房补贴等其他住房分配货币化形态，住房公积金成为有法律保障的为中低收入职工改善和提高住房条件发挥一定作用的唯一途径。

　　2、住房公积金通过发放政策性个人购房贷款，可以提高中低收入职工家庭的住房支付能力

　　公积金个人购房贷款利率比商业性购房贷款平均低1.5个百分点，是广大普通市民家庭购房的首选。职工收入越低，对购房贷款利率差异的敏感度越强，对公积金贷款这样一种政策性低息融资方式越为看重。由于有住房公积金个人购房贷款的支持，为一部分中低收入家庭提前改善住房条件带来了实实在在的希望和可能。

　　3、住房公积金通过对增值收益的转移支付，可以实现对支持中低收入家庭解决住房困难的公益性功能

　　    住房公积金在资金运作过程中产生的增值收益，可以通过转移支付方式反哺中低收入住房困难家庭，在为其改善住房条件方面发挥公益性功能。从上海来看，15年来，已累计产生70多亿元的增值收益，每年还在以近10亿元的速度不断增长。而且，住房公积金资金运作规模越大，增值收益增长就越快，其反哺住房困难群体的能力也就越强。可以预见，在不远的将来，公积金增值收益完全可以成为政府实施住房保障政策的一部分稳定资金来源，在帮助中低收入家庭改善住房条件方面发挥更突出的作用。

　　二、住房公积金在帮助中低收入家庭改善住房条件方面作出了卓有成效的实践

　　公积金制度在上海建立15年来，本市相当数量的中低收入家庭通过这项制度直接或间接受惠：

　　1、从1992年至1998年，住房公积金在制度建立早期，在职工个人帐户积累普遍较少的情况下，主要将归集来的资金用于发放单位建房贷款，集中支持全市各委、办、局、区、县进行建房融资，各系统和各单位依靠这笔资金建造了一大批安居房和解困房分配给职工。上海先后发放各类公积金建房贷款120亿元，共支持建造2500万平方米职工住宅，受惠职工家庭40万户。其中中低收入职工家庭占很大比例，公积金建房贷款为相当一部分企业的职工在下岗分流前解决了住房问题。

　　2、从1992年至今，住房公积金累计向全市89万户职工家庭发放公积金个人购房贷款837亿元，支持购房建筑面积7800万平方米。其中30%的贷款职工是月均收入低于全市平均工资水平的中等偏下的家庭。住房公积金为中低收入市民家庭提前实现住房梦想、改善住房条件发挥了重要的金融支持作用。

　　3、1993年以来，全市共有约120万户家庭动用住房公积金的积累完成了租住公房的购买，使之成为具有职工自主产权的商品房。

　　4、1992年至1995年，住房公积金共动用3.69亿元资金用于支持全市危旧房改造项目的配套资金和2.5平方米以下居住特困户的解困补贴。

　　5、用住房公积金的部分增值收益建立的廉租房建设补充资金已经累计12亿元，迄今共支出1.05亿元，覆盖全市1.8万户廉租对象。目前在全市廉租房建设资金的构成上，市财政占20%，公积金的廉租房建设补充资金占20%，各区县财政占60%。

　　6、为推进本市旧区改造，最近市公积金管理中心开展对旧区改造动拆迁居民中部分生活困难家庭的动迁租赁安置试点工作。由市公积金管理中心用增值收益资金购买一批重大工程配套商品房，以优惠租金租赁给困难家庭。截至到目前，实际已约有100户被动迁困难居民家庭与市公积金管理中心签订了房屋租赁合同并办理进户手续。动迁租赁新机制的建立，使这部分原本已经非常困难的居民家庭不致于因为动迁后的被动性购房陷入更加贫困的境地，在解决居住问题的同时又很好地改善了生活质量。

　　三、住房公积金在未来支持中低收入家庭改善住房条件的主要方向

　　由于公积金制度能够在解决中低收入家庭住房问题方面发挥很重要的作用，这项制度正越来越受到社会和广大市民的欢迎和关注。在前不久召开的上海住房公积金制度创新与发展高峰论坛上，有关领导部门和专家学者都指出，要进一步强化公积金制度的政策功能，突出政策性和保障性的特点，使这项制度在推进中低收入家庭改善住房条件方面发挥更为积极的作用。为此，我们正积极研究从以下几方面着手：

　　1、显著提高低收入群体最低缴存限额，保障低收入群体通过参加公积金制度得到一块最基本的住房保障资金积累；同时，加大对未建立公积金制度单位的行政执法和处罚力度，确保制度覆盖到每一个在职职工，依法维护中低收入职工享有住房公积金权益；

　　2、放宽低收入群体提取使用住房公积金条件。在去年人大颁布的《上海市住房公积金管理若干规定》放宽了三类特困群体提取使用住房公积金条件的基础上，我们还要进一步研究放宽提取政策，使这部分职工家庭对公积金及时改善住房条件能够起到作用。

　　3、调整公积金贷款政策，对中低收入家庭购房实行优惠贷款政策，通过采用增加贷款品种，提高贷款额度，灵活还款方式，降低贷款成本等方法，加大对购买普通商品房、重大工程配套商品房以及中低价位商品房的支持力度；

　　4、进一步研究增值收益的转移支付功能，为住房困难群体提供更多的资助可能。一是加大对廉租房建设和运行的资金投入，在目前全市1.8万户的基础上进一步扩大廉租住房受益对象；二是加快推进动迁租赁安置新机制的试点进程，及时总结试点经验，力争尽快全面推开。

　　上述这些措施和设想，有些即将付诸实施，有的尚在研究阶段，将在深入研究和充分论证的基础上择时出台。总之，只要我们开拓思路，大胆创新，不断拓展制度新的功能，赋予制度新的内涵，住房公积金完全有能力在支持中低收入家庭改善住房条件方面发挥更大的作用。