得益于上海和松江大发展所创造的物质基础；得益于市委、市政府"一城九镇"战略决策所带来的大好机遇，松江区委、区政府几年来按照"三个代表"要求，以松江新城建设为抓手，加快推进城乡一体化建设，取得了令人瞩目的成就。在此，本人从一个建设者的角度，对松江新城以及试点城镇建设谈几点体会和思考，供与会领导和决策部门参考。

　　一、松江新城健康推进所带来的几点启发

　　从九十年代末松江新城开始建设以来，短短几年，松江新城能够以突进式的速度和富有特色的建设形象迅速崛起，其重要原因是市、区领导在规划、建设、投融资等方面科学定位和大胆创新。这些决策成果给我们所带来的启发至少有以下三条。

　　1、一流的规划设计和科学定位是新城建设成败的关键。

　　早在90年代末，市领导就多次来松江调研，对松江新城的规划选址、定位、规模、标准以及设计，作出了一系列指示，尤其是对城市风貌特征更是提出了明确要求，为此松江区先后化重金请了法国、英国等国际优秀设计公司进行四轮招投设计，组织了十多次专家论证评审。事实证明，优秀的设计不仅使新城赋予了浓烈的现代化、国际化、生态型以及旅游文化气息，使之产生巨大的吸引力，同时也使松江人对现代城市的认识有了一个很大的飞跃。其次，松江新城的风貌设计定位上也较为合理，以高速公路为界，南侧老城主要以旧城改造来体现松江悠久的文化历史底蕴，北侧则充分展现世界优秀建筑特点和城市风情，一城二貌的选择，使松江新区建设与改造避免了文化冲撞，又延续上海海派文化的城市特点。第三，松江新城紧靠老城，近邻工业区，一方面可以在新城建设初期充分借用老城的水、电、气、通讯等市政配套设施，做到资源共享，解决了新城开发早期的资金不足和设施放空，同时这样的选址可较好地解决新城建设的人口导入，并且使入住居民的就业拥有良好腹地，因此迅速带动了新城房地产兴起，刺激了城市要素快速形成。

　　2、投融资机制的创新和多元化格局是新城建设可持续推进的重要保证。

　　松江新城近期规划36平方公里，人口30万，其中位于高速公路北侧22.4平方公里是全部新建的核心示范区，这样的规模和开发面积，其市政基础设施、公建配套建设就需要几百亿元投入。如何解决好这一普遍存在的资金需求矛盾，松江区委在市委、市政府的支持推动下，以改革的思想，进行投融资体制的大胆创新和实践。一是通过财政贴息和转移支付的方法，推动和扶持建设单位向金融市场筹集资金，使每年有限的政府建设预算资金由原来的直接参与投入，变为筹资杠杆，达到四两拨千斤的效果。二是通过把筹资、投资、建设责任与开发收益权利挂钩，增强企业筹资能力和自我平衡能力，松江大学城公司、方松投资公司、城投公司等均是利用上述手段，使大规模的投融资找到良好的平衡杠杆。三是辟出优质的地块和区域，吸引市、区及海内外企业参与开发。2001年8月，在市领导的重视、关心下，松江区政府、市地产集团、中星集团、国际集团联手组建松江新城建设发展有限公司，对松江新城西区包括特色风貌区在内的7.36平方公里进行一级整体开发。由于众多实力公司的参与，扩大了现金投入流量，不仅使新城的建设速度大大加快、标准进一步提高，而且还创造了良好的收益回报前景。四是通过设施资本的经营和出让，向资本市场筹集资金。这几年，松江区把包括自来水厂、污水厂在内的一批优质设施项目，或上柜交易、或吸引外资参建，取得了较好效果，从而不仅有效地解决了新城建设资金短缺的矛盾，而且使新城建设的投融资进入了一个自我平衡、多元投入、可持续发展的良好轨道。

　　3、环境的先行营造和功能项目的重点突破，是新城建设快速推进的重要手段。

　　这几年，松江把环境的先行营造和功能项目的重点突破作为新城快速推进的重要抓手。首先，从99年起，以启动300米宽的中央绿带和思贤公园为标志，在新城范围内沿高速公路、方松公路等主要干道，以及二里泾、沈泾塘、通波塘、张家浜等主要河道两侧，进行治水、种树、美化环境。先后投资了3亿多元，辟建了100余万景观绿地和护村带，投资了2亿多元，建设起了高水准的水利设施和部分河道景观，各住宅小区绿化标准全部超过本市的设定指标。今年以来，新城西区7.36平方公里更是以原生态的建设理念，先种树、后造房，对各开发地块进行环境的先行营造。由于这些手段和措施，松江新城较快地产生了"水清、气净、天蓝、地绿"视觉冲击的效果，大大增强了投资者的信心和居民入住欲望。其次，从撤县建区以后，松江区就把引进大学、建办大学园区作为拉动新城建设，赋予新城文教集聚功能的重要举措，进行重点突破。为此，松江区以战略的眼光和创新的手段，筹资数亿元，辟出了7000余亩土地，无偿赠让给市教委和有关大学，建办大学城。大学城的成功建设，使得轨道交通率先延伸至松江、上海第一人民医院和其他重要功能项目迁入松江成为可能，大大加快了新城推进步伐。此外，值得一提的是，在建设松江新城过程中，松江区还始终把加快招商引资、加固产业支撑作为保持新城健康发展的重要保证，区委、区政府根据上海市"十五"计划要求，在松江新城西侧辟建了以微电子产业为特色的科技园区，从而为松江新城持续推进装上了强有力的引擎。

　　二、新城建设以及试点城镇推进中需要处理好的几个关系

　　党的十六大召开，为进一步加快郊区的城市化建设提供新的动力和机遇，实施好"一城九镇"战略，建设好松江新城也是全面建设小康社会的重要实践。为此，我们要进一步按照市委、市政府关于试点城镇建设的一系列要求，高效、科学、严勤、务实地加以推进，同时也要善于发现、总结和破解在新城建设中出现的新问题、新课题，这样才能把这一利在千秋的好事做好。

　　1、处理好特色风貌与市场接纳的关系。

　　毫无疑问，试点城镇建设采用"一镇一貌"的决策是非常正确的，它避免了加快城镇建设过程中，其他地区所出现的"千镇一面"的现象。从世界城市建设发展来看，规划和建筑风貌具有鲜明的个性和特征，往往使它产生长远的吸引力，并成为一个地区文明的重要标志。所以，上海的试点城镇通过吸纳世界各国优秀的城市建筑风貌，不仅能进一步体现上海的海派文化特征，也是让试点城镇赋予特殊魅力的重要途径。为此，我们要以面向世界的眼光，海纳百川、善于拿来、精于选择，使每一个试点城镇都具有鲜明的个性和特色。与此同时，我们也应该清醒地认识到，城市的发展和个性的显现，是一个物质积累和文化积泻的过程，不同文化背景下的建筑风貌植入本地，既有一个文化交融的过程，也有一个市场接纳过程。尤其是欧洲的住宅建筑，由于其受地球经纬度位置所带来的气候、季风等影响，以及数百年发展所形成的城市文化，与我们当前市郊的地域环境面貌和经济文化发展水平有着很大的差异。美丽的东西，并不一定是好用的。所以要处理好两者关系、寻找到两者之间的最佳结合点，笔者认为，我们必须要力争做好以下几点：一是要根据规划区域的地理环境特点，尽最大的可能，找到与之能最易交融的城市建筑风貌特征。比如英国的小城镇，注重自然和原生态，建筑密度低，式样古朴、典雅实用，并且英国的园林早在18世纪就吸纳了中国园林特点，俗称"英华园林"。因此把英伦市貌风情格调切入松江新城，就比较容易与佘山、与大学城等周边环境相融。二是要充分注意上海和东南一带人们对住宅的朝向、结构、材质的习惯要求，在保持风貌特征的前提下，尽可能地进行适当整合，满足市场的要求。并且充分考虑人们对住宅现代程度的需求心理，找到合理的建筑时代标志，避免出现博物馆式的克隆产品。三是把握好合理的市场价位。由于建设特色风貌区，需要在公建、环境、建筑材料以及其他风貌元素上有着特殊的投入，其商品住宅和商业设施的成本必然大大上升，而且这类特殊产品在某种意义上、经营上具有特殊的风险。因此，我们在营造特殊风貌过程中，尤其是特色风貌区的核心区域，一定要从长远的利益角度，对成本进行综合平衡，必要时对地价、配套费用以及税收等方面给予聚焦优惠，从而使风貌特征既达到标准质量，又不严重背离市场价值，真正做到风貌与市场的最佳结合。

　　2、处理好政府推动与市场化运作的关系。

　　松江新城作为试点新城率先启动，并力争在2005年建成，既是一个难得机遇，同时也是一项刻不容缓的重要任务。目标、任务、时间的既定性，决定了新城建设具有政府宏观战略行为。并且要实现这样一种突进式、跨越式的建设目标，没有政府的各种资源配置、政策聚焦和全面推动是不可想象的。所以，我们必须充满必胜信心、全力以赴，按照既定的目标把新城建设好。但是，我们也必须看到，随着我国社会主义市场经济体制的全面建立，按照市场规律来开展一切经济活动，包括城市建设，已越来越成为人们普通遵循的原则。况且，从经营城市的理念来看，只有按照市场化原则和企业化手段来实施城市建设，才能确保城市建设健康、有序和可持续推进。从这样一个视点观察，松江新城建设乃至其他试点城镇建设，就必然会出现这样几对矛盾：一方面，由于要在既定的时间内建设新城，就必然要在短时间集中供应土地，并且要便捷地供应到发展商手里，这样才能有足够的时间去完成开发建设；另一方面，从市场原则来讲，土地的供应是以需求来确定的，从土地利用价值来看，必须通过限量供应土地才能使其价值和利益达到最大化；再一方面，由于集中供地无法形成地租级差，楼市和房价会出现平面竞争和阶段性滞销与积压。因此，要处理好上述矛盾和关系，笔者认为必须控制以下几点：第一是要控制好土地的合理价位。松江新城以及试点城镇建设，由于其特殊的规划定位和利好的市场题材，会促使发展商趋之若鹜，这样往往容易造成误判，以为用竞价的方式，使地价最大程度地提升。然而，由于集中供地和可快速导入人口的基础设施能力不足，与市区的居住标准相比，其综合配套环境还有差距，存在着隐性的阶段性积压和滞销可能。为了防止出现泡沫，我们必须把地价控制在一个适当的位置，留出一些空间给发展商，使这段空间能转化成抗御滞销的时间；另外，还要控制好地块供应的面积不宜过大，要让众多发展共同举杠铃的方式，来抗击可能出现的积压和滞销风险，避免出现单个企业超量投入而出现烂尾楼情况。简单地说，地价门槛要低，开发能力、实力门槛要高。同时，还要采取一系列措施和手段，确保各类地块不被炒作、转让。第三是控制好开发公司的规范化运作，负责一级开发建设的公司要按照政府确定的目标任务实施开发建设，同时又必须严格按照现代企业制度要求，对各类投入、建设、管理进行企业化运作，要明确职责，区分好一级和二级开发的关系。从职能上讲，在新城建设过程中，政府是裁判，一级开发商是教练，二级开发商是运动员，三者应各司其职，不能越俎代庖。要通过科学的管理和现代企业运作，实现建设新城的目标。

　　3、要处理好新城建设中开发与改造的关系。

　　作为与上海国际化大都市发展要求相适应的试点城镇建设，必须要以高起点的规划、现代化的标准来实施建设。"一城九镇"战略的实施，从某种意义上讲，就是改变以往"摊大饼"式城市建设的一种突破和尝试。因此，无论是松江新城，还是其他试点城镇，全新的规划和崭新的面貌，必将成为目标制定的第一选择。加之目前土地仍是城市开发建设的第一资源，大拆大建是新一轮城市建设的必须趋势。但是，我们在肯定这种推土机式的开发模式同时，也必须注意到与之相伴的一些不足和遗憾，其主要表现在：一是自然环境原貌被彻底改变，河道或填埋、或改道；自然生长的树木或移栽、或挖掘；旧宅、古路被彻底抹平。即使对一些旧区的改造也往往采用拆除后成片仿制或克隆。其结果是城市发展延进的文化脉络被割断，原生态的面貌被人造景观所替代。人们在享受现代生活的同时，无法满足怀旧和追寻历史文化的感受。

　　如何破解上述开发建设过程中的难题，笔者觉得是否可以从以下三个方面去努力。第一是重视原生态面貌的保护。在总体规划的设计过程中，要充分进行实地调查和认真评估，认真标列出需要保护和利用的自然面貌和景观，在项目设计时加以柔合和利用。尤其是水和树要倍加保护和利用。第二是做到"修旧如旧"。对一些古建筑和旧城区的维修、改造，一定要采用专门的技术和手段，在满足保护要求和赋予现代设施功能的同时，其建筑风貌、道路走向、间距、质感、色彩以及历史痕迹均应加以保护，对一些在改造过程中产生的旧的建筑材料要加以充分利用。第三是做到新旧和谐自然。在旧区改造和新区建设的结合区域或新旧建筑的结合部，要充分注意文化背景的相近和建筑风格的相融，避免出现过大的反差和冲撞，更不应该张冠李戴、随意摹仿。此外在建筑的高低、材质和新旧等特征方面也应该注意和谐过度。上述几个方面，欧洲国家，尤其是英国二战以后，有过非常成功的经验。如伦敦泰晤士河南岸的工人住宅、伦敦考印街以及爱丁堡和哥拉斯格的低收入住宅区，包括我们上海新天地的开发改造，均可以值得我们很好借鉴。

　　三、新城建设迫切需要解决的三个问题

　　"一城九镇"战略的实施，既是上海"十五"期间新一轮城市发展的科学选择，也是上海国际化大都市全面形成的客观要求。这一过程已被世界发达城市所走过的历程所证明，而我们和世界发达城市所不同的是，要用突击式的速度，缩短这一过程，更加完美地实现这一目标。为此，就需要我们进一步用前瞻的眼光、创新的思路、改革的手段来营造更加有利于快速实现新城建设目标的环境和条件。以下，笔者再以一个市民的角度向决策部门提几点建议。

　　1、推延高速公路收费站至上海入境口。

　　虽然今年以来，市委、市政府作出了一系列重大举措，加速市郊的交通基础设施建设，各项宏伟蓝图已经绘就，松江的轨道线也已开工。但是，必须认识到，在可以预见的几年里，高速公路仍然是市区连接新城以及其他试点城镇最为便捷的干道。而恰恰是这段时间，松江新城和试点新镇建设需要大量和快速的人口导入来作为支撑。可是，目前连接郊区的高速公路收费站，尤如过山虎，大大地阻碍了人们往郊区置业的愿望和信心。当然，市里和有关部门也有难处，不将这里道路的收益权有偿转让出去，市里就无法再实施新一轮大规模的市政投入。因而，笔者以为是否可以在市有关部门的支持下，由区、镇以及开发公司共同联合组建公司，回购本市车辆在上海境内收益权，然后再用土地开发权补偿、地价优惠以及规费的转移支付等方式解决和平衡这块公共支出。笔者曾经做过测算，无论是理论上还是实际操作都应该是可行的。与此同时，占主体的外省市车辆收费则根本不受影响。如果有效解决这一瓶颈，松江新城以及其他试点城镇建设的步伐就会大大加快。

　　2、放宽进入试点城镇的户籍限制。

　　应该看到，上海取消蓝印户口以后，对吸引高素质人才来沪发展、构建上海人才新高地具有很好作用。从长远角度看，这一决策也将对市郊的发展产生了良好的影响。但是从当前试点城镇建设的角度和近期效益来看，它也确实一定程度上制约了多元化人口的导入。尤其是松江新城，因为它紧邻江浙，未来大量江浙一带的成功人士都将以松江作为其在上海扩大发展的重要工作场所和生活居住的最佳选择。另外，从城市发展的角度来看，只有多元化人口的导入，才能促进经济、文化的繁荣，使城市充满活力。因此，无论是松江新城还是其他试点城镇，适当放宽户籍限制，不仅能有效解决因快速推进而可能形成的住宅滞销、吸纳外来投资的消费，同时也是提升城市活力、促进经济发展的重要途径。

　　3、加大试点城镇的文教投入。

　　从城市的发展进程来看，文化教育设施的建设往往是带动城市发展的重要因素。世界上众多著名城市都因拥有发达的文化教育和设施而闻名于世。这几年，随着上海经济的快速发展，郊区的文化教育设施建设也有了快速的发展，文化教育的建设环境也在逐步形成。但是，我们也必须看到，从总体上，郊区的文教设施水平无论是规模、标准、质量，都与市区有着很大的差距，与其快速发展的制造业形成巨大的反差。所以，加快、加大对试点城镇的文教设施投入，是一项事半功倍的重要任务。从投入的内容来看，当前试点城镇最为急需的是优秀的初高中学校、具有特色的专业医院、具有国际化标准的体育场馆以及带动产业发展的科教研发馆所。除此之外，郊区还有众多的旅游文化资源，应加大投入力度，提升配套设施品质，通过建立密集交通网络，缩短与市区的联系。

　　总之，作为城市化标志和吸引人口导入的文化设施建设，在郊区、在试点城镇尚有很大的空间去规划、去建设，使其充分展示未来上海的实力和水平。